Affitto di azienda e morosità: dopo il correttivo Cartabia non serve più il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

La riforma del processo civile (c.d. riforma Cartabia) e il successivo correttivo entrato in vigore il 26 novembre 2024 (d.lgs. n. 164/2024) hanno introdotto una novità di grande rilievo per le imprese e per gli operatori del settore retail e immobiliare: in caso di inadempimento dell’affittuario, il concedente può oggi ricorrere direttamente al procedimento speciale di sfratto per morosità anche nei contratti di affitto di azienda o di ramo di azienda.

La conseguenza pratica è immediata: il tradizionale ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c. perde la sua funzione residuale e può risultare inammissibile, come confermato dal Tribunale di Roma con ordinanza del 3 novembre 2025.

Da dove nasce l’intervento del legislatore

L’obiettivo dichiarato della riforma Cartabia è stato quello di semplificare e rendere più efficiente il sistema delle tutele, riducendo l’utilizzo improprio di strumenti atipici e rafforzando invece i rimedi tipizzati e più rapidi.

Nel contesto dell’affitto di azienda, il problema era noto:
quando l’affittuario smetteva di pagare i canoni, il proprietario si trovava spesso costretto a percorrere vie urgenti e incerte, principalmente attraverso il ricorso ex art. 700 c.p.c., nel tentativo di riottenere rapidamente la disponibilità dell’azienda o del ramo d’azienda.

Il legislatore è intervenuto proprio per dare risposta a questa esigenza, particolarmente avvertita nei settori in cui la continuità aziendale e la disponibilità immediata degli asset sono cruciali.

La modifica dell’art. 658 c.p.c.: oggi lo sfratto vale anche per l’affitto di azienda

Con il correttivo Cartabia è stato finalmente chiarito che anche l’affittuario di azienda rientra tra i soggetti contro cui è possibile promuovere lo sfratto per morosità.

L’art. 658 c.p.c., nella formulazione attuale, consente infatti al concedente di intimare lo sfratto “anche in caso di mancato pagamento del canone alle scadenze”.

L’intervento ha chiuso definitivamente un’ambiguità normativa:
la riforma del 2022 aveva modificato solo l’art. 657 c.p.c., ma aveva lasciato invariato l’art. 658, generando dubbi interpretativi.

Il correttivo del 2024 ha quindi completato il quadro e si è posto nel solco dell’orientamento già espresso dalla Cassazione (sent. n. 29253/2024).

Tribunale di Roma: il ricorso ex art. 700 c.p.c. è oggi inammissibile

Alla luce di questa nuova disciplina, il Tribunale di Roma, con ordinanza del 3 novembre 2025, ha affermato un principio molto chiaro:

se il legislatore prevede oggi uno strumento speciale e tipizzato (lo sfratto),
non è più possibile ricorrere al rimedio atipico e residuale dell’art. 700 c.p.c.

In altre parole, il concedente non deve più dimostrare fumus e periculum attraverso una cautelare d’urgenza, perché l’ordinamento offre ora un percorso più lineare e prevedibile.

Qual è la portata pratica? Un tema enorme per il mercato italiano

La portata applicativa è tutt’altro che marginale.

Basti pensare che in Italia si contano circa 1.000 centri commerciali, e una parte significativa delle attività al loro interno opera tramite formule contrattuali che includono affitto di ramo d’azienda o di azienda.

Dal punto di vista dell’“osservatorio privilegiato” degli operatori, il problema della morosità e del recupero dell’azienda non è episodico: anche una percentuale minima di contenziosi può tradursi in centinaia di situazioni potenzialmente critiche ogni anno, soprattutto nei settori retail, hospitality e servizi.

In questo contesto, disporre di una procedura più rapida e strutturata può incidere in modo decisivo sugli equilibri economici delle parti.

Tempi: cosa cambia rispetto al 700?

Uno degli aspetti centrali è proprio quello delle tempistiche.

Tradizionalmente:

• il ricorso ex art. 700 c.p.c. offriva una risposta urgente,
  ma richiedeva la prova rigorosa dei presupposti cautelari e presentava margini di incertezza applicativa.

Oggi invece:

• lo sfratto per morosità consente al concedente di ottenere un provvedimento in tempi sensibilmente più rapidi rispetto al rito ordinario, mantenendo al contempo una struttura procedurale piena e tipizzata.

Per molte imprese, questo significa riduzione del rischio operativo e maggiore certezza nella gestione degli asset aziendali.

Una semplificazione che può attrarre investimenti?

Questa norma può essere letta anche in una prospettiva più ampia.

La possibilità di recuperare rapidamente un’azienda o un ramo aziendale in caso di inadempimento:

• rende più efficiente il mercato delle operazioni straordinarie,
• riduce l’incertezza nei rapporti contrattuali,
• rafforza la tutela degli investimenti.

In settori dove gli asset commerciali devono essere immediatamente reimpiegabili (pensiamo ai centri commerciali o alle reti retail), tempi certi e strumenti efficaci rappresentano un fattore di competitività del sistema Paese.

Esistono strumenti simili all’estero?

In molte giurisdizioni europee esistono procedure accelerate per il rilascio di immobili commerciali o asset aziendali in caso di default contrattuale.

L’Italia, con questo intervento, si avvicina a modelli che privilegiano:

• rimedi tipizzati,
• maggiore rapidità,
• minore dipendenza da misure atipiche e discrezionali.

Un tema che potrebbe essere interessante anche in ottica comparata e di attrattività per investitori internazionali.

I contratti vanno riscritti?

La norma non impone una riscrittura automatica dei contratti, ma è probabile che nella prassi si rafforzino alcune cautele, ad esempio:

• clausole più precise sui canoni e sulle scadenze,
• previsioni espresse sugli effetti della morosità,
• coordinamento con le nuove possibilità processuali,
• attenzione ai beni immobili inclusi nell’azienda o nel ramo.

In questo senso, la riforma offre anche un’occasione per rivedere e aggiornare i modelli contrattuali utilizzati nelle operazioni di affitto d’azienda.

Conclusioni

L’estensione dello sfratto per morosità ai contratti di affitto di azienda costituisce una delle innovazioni più significative introdotte dal correttivo Cartabia.

Il sistema delle tutele diventa più razionale e prevedibile:
meno ricorsi d’urgenza atipici, più strumenti speciali tipizzati, tempi più certi per le imprese.

Resta ora da osservare quale sarà l’impatto applicativo nel medio periodo, in un settore dove rapidità ed efficienza delle tutele incidono direttamente sugli equilibri economici e sulla capacità del mercato di attrarre investimenti.